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宅地建物取引業法の一部を改正する法律

  昭和47・6・24・法律100号  
宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)の一部を次のように改正する。

目次中
「第6章 監督(第65条-第72条)」を
「第5章の2 宅地建物取引業保証協会(第64条の2-第64条の25)
 第6章 監督(第65条-第72条)」に改める。

第25条第2項中
「10万円」を「50万円」に、
「5万円」を「25万円」に改める。

第35条第1項各号列記以外の部分中
「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行なう媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者」の下に「(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)」を加え、
同項中
第10号を第11号とし、
第9号の次に次の1号を加える。
十 支払金又は預り金(宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭(第41条第1項の規定により保全の措置が講ぜられている前金を除く。)であつて建設省令で定めるものをいう。以下同じ。)を受領しようとする場合において、第64条の3第2項の規定による保証の措置その他建設省令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

第35条の次に次の1条を加える。
(供託所等に関する説明)
第35条の2 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第64条の2第1項の規定により指定を受けた社団法人の社員でないときは第1号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた社団法人の社員であるときは、第64条の8第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日前においては第1号及び第2号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第2号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一 営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地
二 社員である旨、当該社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第64条の7第2項の供託所及びその所在地

第47条各号列記以外の部分中
「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行なう媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者」を「宅地建物取引業者の相手方等」に改める。

第5章の次に次の1章を加える。
第5章の2 宅地建物取引業保証協会
(指定)
第64条の2 建設大臣は、次の各号に掲げる要件を備える者の申請があつた場合において、その者が次条第1項各号に掲げる業務の全部について適正な計画を有し、かつ、確実にその業務を行なうことができると認められるときは、この章に定めるところにより同項各号に掲げる業務を行なう者として、指定することができる。
一 申請者が民法第34条の規定により設立された社団法人であること。
二 申請者が宅地建物取引業者のみを社員とするものであること。
三 申請者が第64条の22第1項の規定により指定を取り消され、その取消しの日から3年を経過しない者でないこと。
四 申請者の役員のうちに次のいずれかに該当する者がないこと。
イ 第5条第1項第1号から第4号までの一に該当する者
ロ 指定を受けた者(以下この章において「宅地建物取引業保証協会」という。)が第64条の22第1項の規定により指定を取り消された場合において、当該取消しの日前30日以内にその役員であつた者で当該取消しの日から3年を経過しないもの
 建設大臣は、前項の規定による指定をしたときは、当該宅地建物取引業保証協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに第64条の8第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日を官報で公示するとともに、当該宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者が免許を受けた都道府県知事にその社員である旨を通知するものとする。
 宅地建物取引業保証協会は、その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を建設大臣に届け出なければならない。
 建設大臣は、前項の規定による届出があつたときは、その旨を官報に公示しなければならない。
 第1項の指定の申請に関し必要な事項は、建設省令で定める。
(業務)
第64条の3 宅地建物取引業保証協会は、次の各号に掲げる業務をこの章に定めるところにより適正かつ確実に実施しなければならない。
一 宅地建物取引業者の相手方等からの社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決
二 取引主任者その他宅地建物取引業の業務に従事する者に対する研修
三 社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む。)の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする業務(以下「弁済業務」という。)
 宅地建物取引業保証協会は、前項の業務のほか、社員である宅地建物取引業者との契約により、当該宅地建物取引業者が受領した支払金又は預り金の返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を負うこととなつた場合においてその返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を連帯して保証する業務(以下「一般保証業務」という。)を行なうことができる。
 宅地建物取引業保証協会は、建設省令の定めるところにより、その業務の一部を、建設大臣の承認を受けて、他の者に委託することができる。
(社員の加入等)
第64条の4 一の宅地建物取引業保証協会の社員である者は、他の宅地建物取引業保証協会の社員となることができない。
 宅地建物取引業保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた建設大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員となる前(第64条の8第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日前に社員となつた者については当該弁済業務開始日前)に当該社員と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し同項の規定による弁済が行なわれることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
(苦情の解決)
第64条の5 宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業者の相手方等から社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があつたときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該社員に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、前項の申出に係る苦情の解決について必要があると認めるときは、当該社員に対し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の提出を求めることができる。
 社員は、宅地建物取引業保証協会から前項の規定による求めがあつたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
 宅地建物取引業保証協会は、第1項の申出及びその解決の結果について社員に周知させなければならない。
(宅地建物取引業に関する研修)
第64条の6 宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、取引主任者の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事する者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。
(弁済業務保証金の供託)
第64条の7 宅地建物取引業保証協会は、第64条の9第1項又は第3項の規定により弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
 弁済業務保証金の供託は、法務大臣及び建設大臣の定める供託所にしなければならない。
 第25条第3項及び第4項の規定は、第1項の規定により供託する場合に準用する。この場合において、同条第4項中「その旨をその免許を受けた建設大臣又は都道府県知事に」とあるのは、「当該供託に係る社員である宅地建物取引業者が免許を受けた建設大臣又は都道府県知事に当該社員に係る供託をした旨を」と読み替えるものとする。
(弁済業務保証金の還付等)
第64条の8 宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む。)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第25条第2項に規定する営業保証金の額に相当する額の範囲内(当該社員について、すでに次項の規定により認証した額があるときはその額を控除し、第64条の10第2項の規定により納付を受けた還付充当金があるときはその額を加えた額の範囲内)において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金について、当該宅地建物取引業保証協会について建設大臣の指定する弁済業務開始日以後、弁済を受ける権利を有する。
 前項の権利を有する者がその権利を実行しようとするときは、同項の規定により弁済を受けることができる額について当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、第1項の権利の実行があつた場合においては、法務省令・建設省令で定める日から2週間以内に、その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
 前条第3項の規定は、前項の規定により供託する場合に準用する。
 第1項の権利の実行に関し必要な事項は法務省令・建設省令で、第2項の認証に関し必要な事項は建設省令で定める。
(弁済業務保証金分担金の納付等)
第64条の9 次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
一 宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者 その加入しようとする日
二 第64条の2第1項の規定による指定の日にその指定を受けた宅地建物取引業保証協会の社員である者 前条第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日の1月前の日
 前項の弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき10万円、その他の事務所につき事務所ごとに5万円の割合による金額の合計額とする。
 宅地建物取引業保証協会の社員は、第1項の規定による弁済業務保証金分担金を納付した後に、新たに事務所を設置したとき(第7条各号の一に該当する場合において事務所の増設があつたときを含むものとする。)は、その日から2週間以内に、当該事務所につき前項に規定する割合の金額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
 宅地建物取引業保証協会の社員は、第1項第2号に規定する期日までに、又は前項に規定する期間内に、これらの規定による弁済業務保証金分担金を納付しないときは、その地位を失う。
(還付充当金の納付等)
第64条の10 宅地建物取引業保証協会は、第64条の8第1項の権利の実行により弁済業務保証金の還付があつたときは、当該還付に係る社員又は社員であつた者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
 前項の通知を受けた社員又は社員であつた者は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
 宅地建物取引業保証協会の社員は、前項に規定する期間内に第1項の還付充当金を納付しないときは、その地位を失う。
(弁済業務保証金の取りもどし等)
第64条の11 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員の地位を失つたときは当該社員であつた者が第64条の9第1項及び第3項の規定により納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の弁済業務保証金を、社員がその一部の事務所を廃止したため当該社員につき同条第1項及び第3項の規定により納付した弁済業務保証金分担金の額が同条第2項に規定する額をこえることになつたときはその超過額に相当する額の弁済業務保証金を取りもどすことができる。
 宅地建物取引業保証協会は、前項の規定により弁済業務保証金を取りもどしたときは、当該社員であつた者又は社員に対し、その取りもどした額に相当する額の弁済業務保証金分担金を返還する。
 前項の場合においては、当該社員が社員の地位を失つたときは次項に規定する期間が経過した後に、宅地建物取引業保証協会が当該社員であつた者又は社員に対して債権を有するときはその債権に関し弁済が完了した後に、宅地建物取引業保証協会が当該社員であつた者又は社員に関し第64条の8第2項の規定による認証をしたときは当該認証した額に係る前条第1項の還付充当金の債権に関し弁済が完了した後に、前項の弁済業務保証金分担金を返還する。
 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員の地位を失つたときは、当該社員であつた者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し第64条の8第1項の権利を有する者に対し、6月を下らない一定期間内に同条第2項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、前項に規定する期間内に申出のなかつた同項の債権に関しては、第64条の8第2項の規定による認証をすることができない。
 第30条第3項の規定は、第1項の規定により弁済業務保証金を取りもどす場合に準用する。
(弁済業務保証金準備金)
第64条の12 宅地建物取引業保証協会は、第64条の8第3項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において還付充当金の納付がなかつたときの弁済業務保証金の供託に充てるため、弁済業務保証金準備金を積み立てなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金(第64条の7第3項及び第64条の8第4項において準用する第25条第3項の規定により供託された有価証券を含む。)から生ずる利息又は配当金を弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、第64条の8第3項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において、第1項の弁済業務保証金準備金をこれに充ててなお不足するときは、その不足額に充てるため、社員に対し、その者に係る第64条の9第2項に規定する弁済業務保証金分担金の額に応じ特別弁済業務保証金分担金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
 前項の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の特別弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
 第64条の10第3項の規定は、前項の場合に準用する。
 宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金準備金を第64条の8第3項の規定による弁済業務保証金の供託に充てた後において、第64条の10第2項の規定により当該弁済業務保証金の供託に係る還付充当金の納付を受けたときは、その還付充当金を弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金準備金の額が建設省令で定める額をこえることとなるときは、建設大臣の承認を受けて、その超過額の弁済業務保証金準備金を取りくずすことができる。
(営業保証金の供託の免除)
第64条の13 宅地建物取引業保証協会の社員は、第64条の8第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日以後においては、宅地建物取引業者が供託すべき営業保証金を供託することを要しない。
(供託を免除された場合の営業保証金の取りもどし)
第64条の14 宅地建物取引業者は、前条の規定により営業保証金を供託することを要しなくなつたときは、供託した営業保証金を取りもどすことができる。
 第30条第3項の規定は、前項の規定により営業保証金を取りもどす場合に準用する。
(社員の地位を失つた場合の営業保証金の供託)
第64条の15 宅地建物取引業者は、第64条の8第1項の規定により建設大臣の指定する弁済業務開始日以後に宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失つたときは、当該地位を失つた日から1週間以内に、第25条第1項から第3項までの規定により営業保証金を供託しなければならない。この場合においては、同条第4項の規定の適用があるものとする。
(事業計画書等)
第64条の16 宅地建物取引業保証協会は、毎事業年度開始前に(第64条の2第1項の規定による指定を受けた日の属する事業年度にあつては、その指定を受けた後すみやかに)、収支の見積りその他建設省令で定める事項を記載した事業計画書を作成し、建設大臣の承認を受けなければならない。これを変更しようとするときも同様とする。
 宅地建物取引業保証協会は、事業年度ごとに、建設省令で定める様式による事業報告書を作成し、毎事業年度経過後3月以内に、建設大臣に提出しなければならない。
(一般保証業務)
第64条の17 宅地建物取引業保証協会は、一般保証業務を行なう場合においては、あらかじめ、建設省令の定めるところにより、建設大臣の承認を受けなければならない。
 宅地建物取引業保証協会は、一般保証業務を廃止したときは、その旨を建設大臣に届け出なければならない。
 第57条から第60条までの規定は、一般保証業務を行なう宅地建物取引業保証協会に準用する。この場合において、第60条中「政令」とあるのは、「建設省令」と読み替えるものとする。
(報告及び検査)
第64条の18 第64条の規定は、宅地建物取引業保証協会について準用する。この場合において、同条第1項中「前金保証事業」とあるのは、「宅地建物取引業保証協会の業務」と読み替えるものとする。
(役員の選任等)
第64条の19 宅地建物取引業保証協会の役員の選任及び解任並びに解散の決議は、建設大臣の認可を受けなければ、その効力を生じない。
(改善命令)
第64条の20 建設大臣は、この章の規定を施行するため必要があると認めるときは、その必要の限度において、宅地建物取引業保証協会に対し、財産の状況又はその事業の運営を改善するため必要な措置をとるべきことを命ずることができる。
(解任命令)
第64条の21 建設大臣は、宅地建物取引業保証協会の役員が、この法律、この法律に基づく命令若しくは処分に違反したとき、又はその在任により当該宅地建物取引業保証協会が第64条の2第1項第4号に掲げる要件に適合しなくなるときは、当該宅地建物取引業保証協会に対し、その役員を解任すべきことを命ずることができる。
(指定の取消し等)
第64条の22 建設大臣は、宅地建物取引業保証協会が次の各号の一に該当するときは、当該宅地建物取引業保証協会について公開による聴聞を行なつた後、第64条の2第1項の規定による指定を取り消すことができる。
一 弁済業務を適正かつ確実に実施することができないと認められるとき。
二 この法律又はこの法律に基づく命令に違反したとき。
三 第64条の20又は前条の規定による処分に違反したとき。
 建設大臣は、第64条の2第1項の規定による指定を取り消したとき、又は宅地建物取引業保証協会が解散したときは、その旨を官報で公示しなければならない。
(指定の取消し等の場合の営業保証金の供託)
第64条の23 宅地建物取引業保証協会が第64条の2第1項の規定による指定を取り消され、又は解散した場合においては、当該宅地建物取引業保証協会の社員であつた宅地建物取引業者は、前条第2項の規定による公示の日から2週間以内に、第25条第1項から第3項までの規定により営業保証金を供託しなければならない。この場合においては、同条第4項の規定の適用があるものとする。
(指定の取消し等の場合の弁済業務)
第64条の24 第64条の2第1項の規定による指定を取り消され、又は解散した宅地建物取引業保証協会(以下この条及び次条において「旧協会」という。)は、第64条の22第2項の規定による公示の日から1週間以内に、指定を取り消され、又は解散した日において社員であつた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し第64条の8第1項の権利を有する者に対し、6月を下らない一定期間内に同条第2項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。
 旧協会は、前項の規定による公告をした後においては、当該公告に定める期間内に申出のあつた同項に規定する債権について、なお第64条の8第2項の規定による認証の事務を行なうものとする。
 旧協会は、第1項の公告に定める期間内に第64条の8第2項の規定による認証を受けるための申出があつた場合において、同項に規定する認証に係る事務が終了したときは、その時において供託されている弁済業務保証金のうちその時までに同項の規定により認証した額で同条第1項の権利が実行されていないものの合計額を控除した額の弁済業務保証金を取りもどすことができる。
 旧協会は、第1項の公告に定める期間内に第64条の8第2項の規定による認証を受けるための申出がなかつたときは、供託されている弁済業務保証金を取りもどすことができる。ただし、同項の規定により認証した額で同条第1項の権利が実行されていないものの合計額に相当する額の弁済業務保証金については、この限りでない。
 旧協会は、第64条の8第2項の規定又は第2項の規定により認証した額で第64条の22第2項の規定による公示の日から10年を経過する日までに第64条の8第1項の権利が実行されていないものに係る弁済業務保証金については、これを取りもどすことができる。
 第30条第3項の規定は、第1項の規定による公告及び前3項の規定による弁済業務保証金の取りもどしについて準用する。
(指定の取消し等の場合の弁済業務保証金等の交付)
第64条の25 旧協会は、前条第3項から第5項までの規定により取りもどした弁済業務保証金、第64条の2第1項の規定による指定を取り消され、又は解散した日(以下この条において「指定取消し等の日」という。)以後において第64条の10第2項の規定により納付された還付充当金並びに弁済業務保証金準備金(指定取消し等の日以後において第64条の12第4項の規定により納付された特別弁済業務保証金分担金を含む。)を、指定取消し等の日に社員であつた者に対し、これらの者に係る第64条の9第2項に規定する弁済業務保証金分担金の額に応じ、建設省令の定めるところにより、交付する。

第65条第2項第2号中
「又は第47条」を「、第47条、第64条の9第3項、第64条の10第2項、第64条の12第4項、第64条の15前段又は第64条の23前段」に改める。

第82条第5号中
「第60条」の下に「(第64条の17第3項において準用する場合を含む。)」を加え、
同条第6号中
「第61条」の下に「又は第64条の20」を加える。

第83条第1項第5号及び第6号中
「第64条第1項」の下に「(第64条の18において準用する場合を含む。)」を加える。
附 則
(施行期日)
 この法律は、公布の日から施行する。ただし、第25条第2項の改正規定及び附則第2項から第4項までの規定は、公布の日から起算して1年を経過した日から施行する。
(経過措置)
 宅地建物取引業者は、第25条第2項の改正規定の施行の際に供託している営業保証金の額が改正後の宅地建物取引業法(以下「新法」という。)第25条第2項に規定する営業保証金の額に不足することとなる場合においては、第25条第2項の改正規定の施行の日から1月以内に、主たる事務所のもよりの供託所にその不足額を供託しなければならない。
 新法第25条第3項及び第4項の規定は、前項の場合に準用する。
 附則第2項の規定に違反した者は、新法第28条第1項の規定に違反したものとみなし、新法の規定を適用する。