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不動産特定共同事業法

【目次】
  平成6・6・29・法律 77号==
改正平成7・5・12・法律 91号--
改正平成9・4・23・法律 38号--
改正平成9・6・20・法律102号--
改正平成10・10・16・法律131号--
改正平成11・7・16・法律 87号--
改正平成11・12・8・法律151号--
改正平成11・12・22・法律160号--(施行=平12年7月1日)(施行=平13年1月6日)
改正平成11・12・22・法律160号--
改正平成12・5・19・法律 73号--
改正平成13・11・9・法律117号--
改正平成13・12・5・法律138号--
改正平成14・5・29・法律 45号--
改正平成16・6・2・法律 76号--(施行=平17年1月1日)
改正平成16・6・18・法律124号--(施行=平17年3月7日)
改正平成16・12・3・法律154号--
改正平成17・7・26・法律 87号--(施行=平18年5月1日)
改正平成18・6・2・法律 50号--(施行=平20年12月1日)
改正平成18・6・14・法律 65号==(施行=平19年9月30日)
改正平成20・5・2・法律 28号--(施行=平20年5月2日)
改正平成24・8・1・法律 53号--(施行=平24年10月30日)
改正平成24・8・1・法律 53号--(施行=平25年1月30日)
改正平成25・6・21・法律 56号==(施行=平25年12月20日)
改正平成25・11・27・法律 86号--(施行=平26年5月20日)
改正平成26・5・30・法律 44号--(施行=平26年11月29日)

第1章 総 則

(目的)
第1条 この法律は、不動産特定共同事業を営む者について許可制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とする。
(定義)
第2条 この法律(第8章を除く。)において「不動産」とは、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第2条第1号に掲げる宅地又は建物をいう。
《改正》平26法044
 この法律において「不動産取引」とは、不動産の売買、交換又は賃貸借をいう。
 この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、次に掲げる契約(予約を含む。)であって、契約(予約を含む。)の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約(予約を含む。)として政令で定めるものを除いたものをいう。
一 各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約
二 当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約
三 当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約
四 外国の法令に基づく契約であって、前3号に掲げるものに相当するもの
五 前各号に掲げるもののほか、不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約(外国の法令に基づく契約を含む。)であつて、当該不動産取引に係る事業の公正及び当該不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を受ける者の保護を確保することが必要なものとして政令で定めるもの
 この法律において「不動産特定共同事業」とは、次に掲げる行為で業として行うものをいう。
一 不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為(前項第1号に掲げる不動産特定共同事業契約若しくは同項第4号に掲げる不動産特定共同事業契約のうち同項第1号に掲げる不動産特定共同事業契約に相当するもの又はこれらに類する不動産特定共同事業契約として政令で定めるものにあっては、業務の執行の委任を受けた者又はこれに相当する者の行うものに限る。)
二 不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為(第4号に掲げるものを除く。)
三 特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
四 特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為
《改正》平25法056
 この法律において「不動産特定共同事業者」とは、次条第1項の許可を受けて不動産特定共同事業を営む者をいう。
 この法律において「特例事業」とは、第4項第1号に掲げる行為で業として行うものであって、次の各号に掲げる要件のいずれにも該当するものをいう。
一 当該行為を専ら行うことを目的とする法人(不動産特定共同事業者であるもの及び外国法人で国内に事務所を有しないものを除く。)が行うものであること。
二 不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を一の不動産特定共同事業者(第4項第3号に掲げる行為に係る事業(以下「第3号事業」という。)を行う者に限る。)に委託するものであること。
三 不動産特定共同事業契約の締結の勧誘の業務を不動産特定共同事業者(第4項第4号に掲げる行為に係る事業(以下「第4号事業」という。)を行う者に限る。)に委託するものであること。
四 銀行、信託会社その他不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者又は資本金の額が主務省令で定める金額以上の株式会社(第46条の2において「特例投資家」と総称する。)を相手方又は事業参加者とするものであること。
五 その他事業参加者の利益の保護を図るために必要なものとして主務省令で定める要件に適合するものであること。
《追加》平25法056
 この法律において「特例事業者」とは、第40条の2第2項の規定による届出をした者をいう。
《追加》平25法056
 この法律において「事業参加者」とは、不動産特定共同事業契約の当事者で、当該不動産特定共同事業契約に基づき不動産特定共同事業を営む者以外のものをいう。

第2章 許 可

(不動産特定共同事業の許可)
第3条 不動産特定共同事業を営もうとする者は、主務大臣(一の都道府県の区域内にのみ事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置して不動産特定共同事業を行おうとする者(第3号事業又は第4号事業を行おうとする者を除く。)にあっては、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事)の許可を受けなければならない。
《全改》平25法056
 前項の許可のうち主務大臣の許可を受けようとする者は、登録免許税法(昭和42年法律第35号)で定めるところにより登録免許税を納めなければならない。
《改正》平11法087
(許可の条件)
第4条 主務大臣又は都道府県知事は、前条第1項の許可に条件を付し、及びこれを変更することができる。
 前項の条件は、不動産特定共同事業の適正な運営を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、許可を受ける者に不当な義務を課するることとなるものであってはならない。
(許可の申請)
第5条 第3条第1項の許可を受けようとする者は、主務大臣又は都道府県知事に、次に掲げる事項(第4号事業を行おうとする者以外の者にあっては、第6号に掲げるものを除く。)を記載した許可申請書を提出しなければならない。
一 商号又は名称及び住所
二 役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
三 事務所の名称及び所在地並びに事務所ごとに置かれる第17条第1項に規定する者の氏名
四 資本金又は出資の額
五 宅地建物取引業法第3条第1項の免許に関する事項
六 金融商品取引法(昭和23年法律第25号)第29条の登録(同法第28条第2項に規定する第二種金融商品取引業の種別に係るものに限る。次条第8号及び第46条第1項において同じ。)に関する事項
七 業務の種別(第2条第4項各号の種別をいう。以下同じ。)
八 他に事業を行っているときは、その事業の種類
九 その他主務省令で定める事項
《改正》平9法038
《改正》平11法087
《改正》平17法087
《改正》平25法056
 前項の許可申請書には、次に掲げる書類(第2条第4項第1号に掲げる行為に係る事業(以下「第1号事業」という。)又は第3号事業を行おうとする者以外の者にあっては、第4号に掲げるものを除く。)を添付しなければならない。
一 定款又はこれに代わる書面
二 登記事項証明書又はこれに代わる書面
三 事務所について第17条第1項に規定する要件を備えていることを証する書面
四 不動産特定共同事業契約約款
五 その他主務省令で定める事項を記載した書類
《改正》平16法124
《改正》平25法056
(欠格事由)
第6条 次の各号のいずれかに該当する者は、第3条第1項の許可を受けることができない。
一 法人でない者(外国法人で国内に事務所を有しないものを含む。)
二 宅地建物取引業法第3条第1項の免許を受けていない法人
三 第36条の規定により第3条第1項の許可を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない法人又はこの法律に相当する外国の法令の規定により当該外国において受けている同種の許可(当該許可に類する登録その他の行政処分を含む。第6号チにおいて同じ。)を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない法人
四 第36条各号のいずれかに該当するとして第3条第1項の許可の取消しの処分に係る行政手続法(平成5年法律第88号)第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に第11条第1項第4号に該当する旨の同項の規定による届出をした法人で当該届出の日から5年を経過しないもの
五 この法律、宅地建物取引業法若しくは出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律(昭和29年法律第195号)又はこれらに相当する外国の法令の規定により罰金の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない法人
六 役員(業務を執行する社員、取締役若しくは執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役若しくは執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この号、次条第3号及び第35条第1項第6号において同じ。)又は政令で定める使用人のうちに次のいずれかに該当する者のある法人
イ 成年被後見人若しくは被保佐人又は外国の法令上これらと同様に取り扱われている者
ロ 破産者で復権を得ない者又は外国の法令上これと同様に取り扱われている者
ハ 禁錮以上の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
ニ 前号に規定する法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)の規定(同法第32条の3第7項及び第32条の11第1項の規定を除く。)若しくはこれらに相当する外国の法令の規定に違反したことにより、又は刑法(明治40年法律第45号)第204条第206条第208条、第208条の2、第222条若しくは第247条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正15年法律第60号)の罪を犯したことにより、罰金の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
ホ 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(次号において「暴力団員等」という。)
ヘ 不動産特定共同事業者が第36条の規定により第3条第1項の許可を取り消された場合において、その取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日前60日以内に当該不動産特定共同事業者の役員であった者で当該取消しの日から5年を経過しないもの
ト 不動産特定共同事業者が第36条各号のいずれかに該当するとして第3条第1項の許可の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に第11条第1項第4号に該当する旨の同項の規定による届出をした場合において、当該通知があった日前60日以内に当該不動産特定共同事業者の役員であった者で当該届出の日から5年を経過しないもの
チ この法律に相当する外国の法令の規定により当該外国において受けている同種の許可を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者(当該許可を取り消された法人の当該取消しの日前60日以内に役員に相当する者であった者で当該取消しの日から5年を経過しないものを含む。)
七 暴力団員等がその事業活動を支配する法人
八 第4号事業を行おうとする場合にあっては、金融商品取引法第29条の登録を受けていない法人
《改正》平11法151
《改正》平13法138
《改正》平14法045
《改正》平20法028
《改正》平24法053
《改正》平24法053
《改正》平25法056
《改正》平25法086
(許可の基準)
第7条 主務大臣又は都道府県知事は、第5条の規定による許可の申請をした者が次に掲げる基準(第1号事業又は第3号事業を行おうとする者以外の者にあっては、第5号に掲げるものを除く。)に適合していると認めるときでなければ、第3条第1項の許可をしてはならない。
一 その資本金又は出資の額が事業参加者の保護のため必要かつ適当なものとして業務の種別ごとに政令で定める金額を満たすものであること。
二 その資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の100分の90に相当する額を満たすものであること。
三 その者又はその役員若しくは政令で定める使用人が当該許可の申請前5年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をしたものでないこと。
四 その事務所が第17条第1項に規定する要件を満たすものであること。
五 その不動産特定共同事業契約約款の内容が政令で定める基準に適合するものであること。
六 不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有するものであること。
《改正》平17法087
《改正》平25法056
(変更の許可)
第8条 不動産特定共同事業者が第3条第1項の許可を受けた後次の各号のいずれかに該当して引き続き不動産特定共同事業を営もうとする場合(業務の種別の変更をしようとする場合を除く。)においては、第5条の規定にかかわらず、第1号又は第2号に該当するときは当該各号に定めるその有し、又は設置することとなった事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、第3号に該当するときは主務大臣に対し、主務省令で定めるところにより、同条第1項第3号及び第9号に掲げる事項を記載した許可申請書を提出しなければならない。
一 主務大臣の許可を受けた者(第3号事業又は第4号事業を行う者以外の者に限る。)が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき。
二 都道府県知事の許可を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設定することとなったとき。
三 都道府県知事の許可を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき。
《改正》平11法087
《改正》平25法056
 前項の規定による許可申請書の提出があった場合においては、主務大臣又は都道府県知事は、前条の規定にかかわらず、その提出をした者が同条第3号、第4号及び第6号に掲げる基準に適合すると認めるときは、第3条第1項の許可をしなければならない。
《改正》平25法056
《1項削除》平25法056
(許可換えの場合における従前の許可の効力)
第8条の2 主務大臣又は都道府県知事の第3条第1項の許可を受けた者がその業務の種別又は事務所の所在地の変更をして引き続き不動産特定共同事業を営もうとする場合において、同項又は前条第2項の規定により新たに都道府県知事又は主務大臣の第3条第1項の許可を受けたときは、その者に係る従前の主務大臣又は都道府県知事の同項の許可は、その効力を失う。
《追加》平25法056
(変更の認可)
第9条 不動産特定共同事業者は、業務の種別の変更をしようとするとき(主務大臣又は都道府県知事の第3条第1項の許可を受けた者が同項の規定により新たに都道府県知事又は主務大臣の同項の許可を受けなければならないときを除く。)、又は第5条第2項第4号に掲げる不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更(不動産特定共同事業契約約款に記載された事項の追加又は変更で主務省令で定める軽微なものを除く。第46条第4項及び第53条第2号において同じ。)をしようとするときは、主務省令で定めるところにより、第3条第1項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事の認可を受けなければならない。
《改正》平25法056
 不動産特定共同事業者が、事務所を追加して設置しようとするとき(第8条第1項各号に掲げるときを除く。)も、前項と同様とする。
《改正》平25法056
(変更の届出)
第10条 不動産特定共同事業者は、第5条第1項各号(第5号から第7号までを除く。)に掲げる事項について変更(同項第3号に掲げる事務所の所在地の変更については、第8条第1項各号及び前条第2項の規定に該当するものを除く。)があったときは、30日以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を第3条第1項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
《改正》平9法038
《改正》平25法056
(廃業等の届出)
第11条 不動産特定共同事業者が次の各号のいずれかに該当することとなった場合においては、当該各号に定める者は、30日以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を第3条第1項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
一 合併により消滅した場合 消滅した法人を代表する役員であった者
二 破産手続開始の決定により解散した場合 破産管財人
三 合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合 清算人
四 不動産特定共同事業を廃止した場合(外国法人にあっては、国内に事務所を有しないこととなった場合を含む。) 不動産特定共同事業者であった法人を代表する役員
《改正》平16法076
 不動産特定共同事業者が前項各号のいずれかに該当することとなったときは、当該不動産特定共同事業者に対する第3条第1項の許可は、その効力を失う。
(不動産特定共同事業者名簿)
第12条 主務大臣及び都道府県知事は、主務大臣にあっては、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者に関する第5条第1項第1号から第8号までに掲げる事項その他主務省令で定める事項を、都道府県知事にあっては、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者及び同項の主務大臣の許可を受けた不動産特定共同事業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関するこれらの事項を登載した不動産特定共同事業者名簿を備えなければならない。
《改正》平11法087
《改正》平25法056
(不動産特定共同事業者名簿等の閲覧)
第13条 主務大臣又は都道府県知事は、主務省令で定めるところにより、第5条第2項第1号から第4号までに掲げる書類、不動産特定共同事業者名簿その他主務省令で定める書類を一般の閲覧に供しなければならない。
《改正》平25法056

第3章 業 務

(業務遂行の原則)
第14条 不動産特定共同事業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。
 不動産特定共同事業者は、その業務を行うに当たっては、不動産の適正かつ合理的な利用の確保に努めるとともに、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない。
(名義貸しの禁止)
第15条 不動産特定共同事業者は、自己の名義をもって、他人に不動産特定共同事業を営ませてはならない。
(標識の掲示)
第16条 不動産特定共同事業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、主務省令で定める様式の標識を掲示しなければならない。
 不動産特定共同事業者以外の者は、前項の標識又はこれに類似する標識を掲示してはならない。
(業務管理者)
第17条 不動産特定共同事業者は、事務所ごとに、第24条第2項、第25条第2項及び第28条第3項の規定による業務のほか、当該事務所における次に掲げる業務の実施に関し必要な助言、指導その他の監督管理を行わせるため、その従事者であって宅地建物取引業法第18条に規定する登録を受けていることその他主務省令で定める要件を満たす者を置かなければならない。
一 不動産特定共同事業契約の締結の勧誘
二 不動産特定共同事業契約の内容についての説明
三 第28条第1項の規定による業務
 不動産特定共同事業者は、主務省令で定めるところにより、事務所ごとに、前項の規定により置かれた者(以下「業務管理者」という。)の氏名その他主務省令で定める事項を記載した名簿(以下「業務管理者名簿」という。)を備え置き、事業参加者(不動産特定共同事業契約の締結をしようとする者を含む。)から請求があったときは、これをその者の閲覧に供しなければならない。
 不動産特定共同事業者は、第1項の規定に抵触する事務所を開設してはならず、既存の事務所が同項の規定に抵触するに至つたときは、2週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
(広告の規制)
第18条 不動産特定共同事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法(昭和43年法律第100号)第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法(昭和25年法律第201号)第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物について不動産特定共同事業に関する広告をしてはならない。
《改正》平12法073
 不動産特定共同事業者は、その行おうとする不動産特定共同事業に関する広告をするときは、自己が不動産特定共同事業契約の当事者となるか、若しくはその代理人となるか、又は不動産特定共同事業契約の締結の媒介を行うかの別及び当該不動産特定共同事業契約の第2条第3項各号に掲げる契約の種別を明示しなければならない。
 不動産特定共同事業者は、その業務に関して広告をするときは、不動産取引による利益の見込みその他主務省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は著しく人を誤認させるような表示をしてはならない。
(事業実施の時期に関する制限)
第19条 不動産特定共同事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物について不動産特定共同事業を行ってはならない。
《改正》平12法073
(不当な勧誘等の禁止)
第20条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、当該不動産特定共同事業契約に関する事項であってその相手方の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。
 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の解除(組合からの脱退を含む。以下同じ。)を妨げるため、事業参加者に対し、当該不動産特定共同事業契約に関する事項であって事業参加者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、不実のことを告げる行為をしてはならない。
第21条 不動産特定共同事業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「不動産特定共同事業者等」という。)は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
 不動産特定共同事業者等は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方が当該不動産特定共同事業契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続する行為をしてはならない。
《追加》平18法065
 不動産特定共同事業者等は、不動産特定共同事業契約の解除を妨げるため、事業参加者を、威迫して困惑させてはならない。
 不動産特定共同事業者等は、前3項に定めるもののほか、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘又は解除の妨げに関する行為であって、相手方又は事業参加者の保護に欠けるものとして主務省令で定めるものをしてはならない。
《改正》平18法065
(金融商品取引法の準用)
第21条の2 金融商品取引法第39条(第3項ただし書及び第5項を除く。)及び第40条の規定は、不動産特定共同事業者が行う不動産特定共同事業契約(特例事業者が締結するものであって、金銭(これに類するものとして主務省令で定めるものを含む。)をもって出資の目的とするものを除く。)の締結又はその代理若しくは媒介について準用する。この場合において、同法第39条第1項、第2項各号及び第3項並びに第40条中「金融商品取引業者等」とあるのは「不動産特定共同事業者」と、同法第39条第1項第1号中「有価証券の売買その他の取引(買戻価格があらかじめ定められている買戻条件付売買その他の政令で定める取引を除く。)又はデリバティブ取引(以下この条において「有価証券売買取引等」という。)」とあり、同項第2号及び第3号並びに同条第2項各号中「有価証券売買取引等」とあり、並びに同法第40条第1号中「金融商品取引行為」とあるのは「不動産特定共同事業契約の締結」と、同法第39条第1項第1号中「有価証券又はデリバティブ取引(以下この条において「有価証券等」という。)」とあり、同項第2号及び第3号中「有価証券等」とあり、並びに同法第40条第1号中「金融商品取引契約」とあるのは「不動産特定共同事業契約」と、同法第39条第1項各号及び第3項並びに第40条第2号中「顧客」とあり、同法第39条第2項中「金融商品取引業者等の顧客」とあり、並びに同法第40条第2号中「投資者」とあるのは「事業参加者」と、同法第39条第1項第1号中「有価証券の売買又はデリバティブ取引を行う」とあるのは「不動産特定共同事業契約の締結をする」と、同条第3項及び同法第40条第2号中「内閣府令」とあるのは「主務省令」と、同法第39条第3項中「以下この節及び次節」とあるのは「次項」と、同法第40条第1号中「顧客」とあり、及び「投資者」とあるのは「相手方又は事業参加者」と読み替えるものとする。
《追加》平18法065
《改正》平25法056
(金銭等の貸付け又はその媒介等の禁止)
第22条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘をするに際し、その行う不動産特定共同事業に関し、その相手方に対し金銭若しくは有価証券を貸し付け、又はその相手方への第三者による金銭若しくは有価証券の貸付けにつき媒介、取次ぎ若しくは代理をしてはならない。
(約款に基づく契約の締結)
第23条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の締結をするときは、第3条第1項の許可又は第9条第1項の認可に係る不動産特定共同事業契約約款に基づいて、これをしなければならない。
《改正》平25法056
 不動産特定共同事業契約の締結の代理をする不動産特定共同事業者は、その代理する不動産特定共同事業者又はその代理する特例事業者がその不動産取引に係る業務を委託する不動産特定共同事業者の第3条第1項の許可又は第9条第1項の認可に係る不動産特定共同事業契約約款に基づいて、これをしなければならない。
《追加》平25法056
(不動産特定共同事業契約の成立前の書面の交付)
第24条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約が成立するまでの間に、その申込者に対し、不動産特定共同事業契約の内容及びその履行に関する事項であって主務省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
 不動産特定共同事業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、業務管理者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
(不動産特定共同事業契約の成立時の書面の交付)
第25条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約が成立したときは、当該不動産特定共同事業契約の当事者に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 不動産特定共同事業契約の第2条第3項各号に掲げる契約の種別
二 不動産特定共同事業契約に係る不動産取引の目的となる不動産を特定するために必要な表示及びその不動産取引の内容
三 事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項
四 不動産特定共同事業契約に係る財産の管理に関する事項
五 契約期間に関する事項
六 契約柊了時の清算に関する事項
七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 その他主務省令で定める事項
 不動産特定共同事業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、業務管理者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
(書面による解除)
第26条 事業参加者は、その締結した不動産特定共同事業契約について前条第1項の書面を受領した日から起算して8日を経過するまでの間、書面により当該不動産特定共同事業契約の解除をすることができる。
 前項の解除は、その解除をする旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。
 第1項の規定による解除があった場合には、当該不動産特定共同事業者は、その解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
 前3項の規定に反する特約で事業参加者に不利なものは、無効とする。
(自己取引等の禁止)
第26条の2 不動産特定共同事業者は、次に掲げる行為をしてはならない。ただし、事業参加者の保護に欠けるおそれのない場合として主務省令で定める場合は、この限りでない。
一 当該不動産特定共同事業者と当該不動産特定共同事業者に業務を委託した特例事業者(以下「委託特例事業者」という。)との間において不動産取引を行うこと。
二 委託特例事業者相互間の不動産取引の代理又は媒介を行うこと。
《追加》平25法056
(特例事業者から委託された業務の再委託の禁止)
第26条の3 不動産特定共同事業者(第3号事業を行う者に限る。)は、委託特例事業者から委託された業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない。
《追加》平25法056
(財産の分別管理)
第27条 不動産特定共同事業者は、主務省令で定めるところにより、不動産特定共同事業契約に係る財産を、自己の固有財産及び他の不動産特定共同事業契約に係る財産と分別して管理しなければならない。
(財産管理報告書の交付等)
第28条 不動産特定共同事業者は、事業参加者の求めに応じ、不動産特定共同事業契約に係る財産の管理の状況について説明しなければならない。
 不動産特定共同事業者は、事業参加者に対し、主務省令で定めるところにより、定期に、不動産特定共同事業契約に係る財産の管理の状況についての報告書を交付しなければならない。
 不動産特定共同事業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、業務管理者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
(書類の閲覧)
第29条 不動産特定共同事業者(第1号事業又は第3号事業を行う者に限る。)は、主務省令で定めるところにより、その業務及び財産の状況(第3号事業を行う者にあっては、委託特例事業者の業務及び財産の状況)を記載した書類を事務所ごとに備え置き、事業参加者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
《改正》平25法056
(事業参加者名簿)
第30条 不動産特定共同事業者(第1号事業又は第3号事業を行う者に限る。)は、不動産特定共同事業者(第1号事業を行う者に限る。)又は委託特例事業者が不動産特定共同事業契約を締結したときは、主務省令で定めるところにより、不動産特定共同事業契約に係る事業参加者の名簿(以下「事業参加者名簿」という。)を作成し、これを保存しなければならない。
《改正》平25法056
 不動産特定共同事業者(第1号事業又は第3号事業を行う者に限る。)は、事業参加者名簿に登載された事業参加者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
《改正》平25法056
(秘密を守る義務)
第31条 不動産特定共同事業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。不動産特定共同事業を営まなくなった後においても、同様とする。
 不動産特定共同事業者の代理人、使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、不動産特定共同事業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。不動産特定共同事業者の代理人、使用人その他の従業者でなくなった後においても、同様とする。

第4章 監 督

(業務に関する帳簿書類)
第32条 不動産特定共同事業者は、主務省令で定めるところにより、その業務に関する帳簿書類(第3号事業を行う者にあっては、委託特例事業者の業務に関する帳簿書類を含む。)を作成し、これを保存しなければならない。
《改正》平25法056
(事業報告書の提出)
第33条 不動産特定共同事業者は、事業年度ごとに、主務省令で定める様式による事業報告書を作成し、毎事業年度経過後3月以内に、第3条第1項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事に提出しなければならない。
(指示)
第34条 主務大臣又は都道府県知事は、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該不動産特定共同事業者に対し、必要な指示をすることができる。
一 業務に関し、事業参加者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき。
三 業務に関し他の法令に違反し、不動産特定共同事業者として不適当であると認められるとき。
 都道府県知事は、主務大臣又は他の都道府県知事の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、前項各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該不動産特定共同事業者に対し、必要な指示をすることができる。
 都道府県知事は、前項の規定による処分をしたときは、遅滞なく、その旨を、当該不動産特定共同事業者が主務大臣の第3条第1項の許可を受けたものであるときは主務大臣に報告し、当該不動産特定共同事業者が他の都道府県知事の同項の許可を受けたものであるときは当該他の都道府県知事に通知しなければならない。
(業務停止命令)
第35条 主務大臣又は都道府県知事は、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該不動産特定共同事業者に対し、1年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
一 前条第1項各号のいずれかに該当するとき。
二 第8条第1項、第9条第10条第15条第16条第1項、第17条第18条第2項若しくは第3項、第19条から第21条まで、第22条から第25条まで、第26条の2から第30条まで、第31条第1項、第32条若しくは第37条第1項後段(同条第3項において準用する場合を含む。)又は第21条の2において準用する金融商品取引法(以下「準用金融商品取引法」という。)第39条第1項若しくは第40条の規定に違反したとき。
三 前条第1項又は第2項の規定による指示に従わないとき。
四 この法律の規定に基づく主務大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
五 不動産特定共同事業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
六 役員又は政令で定める使用人のうちに、業務の停止をしようとするとき以前5年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至ったとき。
《改正》平18法065
《改正》平25法056
 都道府県知事は、主務大臣又は他の都道府県知事の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、前項第1号から第5号までのいずれかに該当するときは、当該不動産特定共同事業者に対し、1年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
 前条第3項の規定は、前項の場合について準用する。
(許可の取消し)
第36条 主務大臣又は都道府県知事は、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該不動産特定共同事業者に対し、同項の許可を取り消すことができる。
一 第6条第2号、第3号(この法律に相当する外国の法令の規定に係る部分に限る。)又は第5号から第8号までのいずれかに該当するに至ったとき。
二 第7条第1号又は第2号に掲げる基準に適合しなくなったとき。
三 不正の手段により第3条第1項の許可を受けたとき。
四 第4条第1項の規定により付された条件に違反したとき。
五 前条第1項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条第1項若しくは第2項の規定による業務の停止の命令に違反したとき。
《改正》平25法056
(業務管理者の解任命令)
第37条 主務大臣又は都道府県知事は、その第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者に係る業務管理者がその業務に関し不正又は著しく不当な行為をしたときは、当該不動産特定共同事業者に対し、その解任を命ずることができる。この場合において、当該不動産特定共同事業者は、その命令を受けた日から1年以内においてその命令をした主務大臣又は都道府県知事が定める期間内は、その命令に係る者を業務管理者として選任してはならない。
 都道府県知事は、主務大臣又は他の都道府県知事の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者に係る業務管理者が当該都道府県の区域内において前項に規定する行為をしたときは、当該不動産特定共同事業者に対し、その解任を命ずることができる。
 第34条第3項の規定及び第1項後段の規定は、前項の場合について準用する。
(監督処分の公告)
第38条 主務大臣又は都道府県知事は、第35条第1項若しくは第2項又は第36条の規定による処分をしたときは、主務省令で定めるところにより、その旨を公告しなければならない。
(指導等)
第39条 主務大臣はすべての不動産特定共同事業者に対し、都道府県知事は当該都道府県の区域内において不動産特定共同事業を営む不動産特定共同事業者に対し、不動産特定共同事業の適正な運営を確保し、又は不動産特定共同事業の健全な発達を図るため、必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
(立入検査等)
第40条 主務大臣又は都道府県知事は、この法律の施行のため必要があると認めるときは、不動産特定共同事業(特例事業者が営むものを除く。以下この項において同じ。)を営む者(都道府県知事にあっては、当該都道府県の区域内においてこれを営む者に限る。以下この項において同じ。)、当該不動産特定共同事業を営む者と取引をする者若しくは当該不動産特定共同事業を営む者から業務の委託を受けた者に対し、当該不動産特定共同事業を営む者の業務若しくは財産について報告若しくは資料の提出を命じ、又はその職員に当該不動産特定共同事業を営む者若しくは当該不動産特定共同事業を営む者から業務の委託を受けた者の事務所その他その業務が行われる場所に立ち入り、当該不動産特定共同事業を営む者の業務若しくは財産の状況若しくは帳簿書類その他の物件を検査させ、若しくは関係者に質問させることができる。
《改正》平25法056
 前項の規定により立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があったときは、これを提示しなければならない。
 第1項の規定による立入検査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない。

第4章の2 特例事業者

《1章追加》平25法056
第40条の2 特例事業については、第3条第1項の規定は、適用しない。
《追加》平25法056
 特例事業を営もうとする法人は、あらかじめ、主務省令で定めるところにより、次に掲げる事項を主務大臣に届け出なければならない。
一 商号又は名称及び住所
二 役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
三 事務所の名称及び所在地
四 資本金又は出資の額
五 業務を委託する不動産特定共同事業者の商号又は名称及び住所
六 その他主務省令で定める事項
《追加》平25法056
 前項の規定による届出には、次に掲げる書類を添付しなければならない。
一 定款又はこれに代わる書面
二 登記事項証明書又はこれに代わる書面
三 その他主務省令で定める事項を記載した書類
《追加》平25法056
 特例事業者は、第2項各号に掲げる事項に変更があったときは、30日以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を主務大臣に届け出なければならない。
《追加》平25法056
 特例事業者が特例事業を営む場合においては、当該特例事業者を主務大臣の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者とみなして、第11条第1項、第12条から第14条まで及び第23条第1項並びに準用金融商品取引法第39条(第3項ただし書及び第5項を除く。)並びにこれらの規定に係る第7章及び第8章の規定を適用する。この場合において、第12条中「第5条第1項第1号から第8号まで」とあるのは「第40条の2第2項第1号から第5号まで」と、同条及び第13条中「不動産特定共同事業者名簿」とあるのは「特例事業者名簿」と、同条中「第5条第2項第1号から第4号まで」とあるのは「第40条の2第3項第1号及び第2号」と、第23条第1項中「ときは、」とあるのは「ときは、その不動産取引に係る業務を委託する不動産特定共同事業者の」とする。
《追加》平25法056
《改正》平26法044
 主務大臣は、特例事業者が特例事業として開始した事業が特例事業に該当しなくなったときは、当該特例事業者に対し、3月以内の期間を定めて、必要な措置をとることを命ずることができる。
《追加》平25法056
 特例事業者は、特例事業として開始した事業が特例事業に該当しなくなったときは、30日以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を主務大臣に届け出なければならない。
《追加》平25法056
 主務大臣は、特例事業者に対し、その業務に係る状況を確認するため特に必要があると認めるときは、その必要の限度において、第2項の規定による届出に係る事項に関し参考となるべき報告若しくは資料の提出を命じ、又はその職員に事務所その他その業務が行われる場所に立ち入り、帳簿書類その他の物件の検査(同項の規定による届出に係る事項に関し必要なものに限る。)をさせ、若しくは同項の規定による届出に係る事項に関し関係者に質問させることができる。
《追加》平25法056
 前条第2項及び第3項の規定は、前項の規定による立入検査について準用する。
《追加》平25法056

第5章 不動産特定共同事業協会

(不動産特定共同事業協会)
第41条 その名称中に不動産特定共同事業協会という文字を用いる一般社団法人は、事業参加者の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発展に資することを目的とし、かつ、不動産特定共同事業者を社員とする旨の定款の定めがあるものでなければならない。
《全改》平18法050
 前項に規定する一般社団法人(以下この章において「協会」という。)は、その目的を達成するため、次に掲げる業務を行う。
一 会員の営む不動産特定共同事業の業務に関し、この法律、宅地建物取引業法、出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律その他の法令の規定を遵守させるための会員に対する指導、勧告その他の業務
二 会員の営む不動産特定共同事業に関し、不動産特定共同事業契約の内容の適正化その他事業参加者の利益の保護を図るため必要な指導、勧告その他の業務
三 会員の営む不動産特定共同事業の業務に関する事業参加者等からの苦情の解決
四 不動産の適正かつ合理的な利用の確保及び投機的取引の抑制を図るため必要な調査及び研究
五 その他協会の目的を達成するため必要な業務
《改正》平18法050
 第1項に規定する定款の定めは、これを変更することができない。
《追加》平18法050
 協会は、成立したときは、成立の日から2週間以内に、登記事項証明書及び定款の写しを添えて、その旨を、主務大臣に届け出なければならない。
《追加》平18法050
 協会は、会員の名簿を公衆の縦覧に供しなければならない。
 主務大臣は、協会に対して、不動産特定共同事業の適正な運営を確保し、又は不動産特定共同事業の健全な発展を図るため、必要な事項に関して報告を求め、又は必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
《追加》平18法050
(名称の使用の制限)
第42条 協会でない者は、その名称中に不動産特定共同事業協会という文字を用いてはならない。
 協会に加入していない者は、その名称中に不動産特定共同事業協会会員という文字を用いてはならない。
(苦情の解決)
第43条 協会は、事業参加者等から会員の営む不動産特定共同事業の業務に関する苦情について解決の申出があったときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事情を調査するとともに、当該会員に対しその苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
 協会は、前項の申出に係る苦情の解決について必要があると認めるときは、当該会員に対し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の提出を求めることができる。
 会員は、協会から前項の規定による求めがあったときは、正当な理由がないのに、これを拒んではならない。
 協会は、第1項の申出、当該苦情に係る事情及びその解決の結果について、会員に周知させなければならない。

第6章 雑 則

(許可の取消し等に伴う業務の結了)
第44条 第11条第2項の規定により第3条第1項の許可が効力を失ったとき、又は第36条の規定により同項の許可が取り消されたときは、当該許可に係る不動産特定共同事業者であった者又はその一般承継人は、当該不動産特定共同事業者又は当該不動産特定共同事業者に係る委託特例事業者が締結した不動産特定共同事業契約に基づく業務を結了する目的の範囲内においては、なお不動産特定共同事業者とみなす。
《改正》平25法056
(外国法人等に対するこの法律の規定の適用に当たっての技術的読替え等)
第45条 不動産特定共同事業者若しくは特例事業者が外国法人である場合又は不動産特定共同事業に係る不動産が外国にある場合において、当該不動産特定共同事業者若しくは当該特例事業者又は当該不動産特定共同事業に対するこの法律の規定の適用に当たっての技術的読替えその他この法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
《改正》平25法056
(信託会社等に関する特例)
第46条 第3条から第10条まで及び第36条の規定は、信託業法(平成16年法律第154号)第3条又は第53条第1項の免許を受けた信託会社(政令で定めるものを除く。)で宅地建物取引業法第77条第3項の規定による届出をしたもの(第4号事業を行おうとする信託会社にあっては、金融商品取引法第29条の登録を受けているものに限る。以下この条において「特定信託会社」という。)には、適用しない。
《改正》平13法117
《改正》平16法154
《全改》平17法087
《改正》平25法056
 不動産特定共同事業を営む特定信託会社については、前項に規定する規定を除き、主務大臣の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者とみなしてこの法律の規定を適用する。この場合において、第23条第1項中「第3条第1項の許可又は第9条第1項の認可」とあるのは「第46条第3項又は第4項の届出」と、第38条中「第36条の規定による処分」とあるのは「第46条第5項の規定による業務の停止の命令」とする。
《改正》平13法117
《改正》平25法056
 特定信託会社は、不動産特定共同事業を営もうとするときは、主務省令で定めるところにより、不動産特定共同事業契約約款を添付して、その旨を主務大臣に届け出なければならない。
《改正》平13法117
 第2項の規定により不動産特定共同事業者とみなされた特定信託会社は、第12条の規定により不動産特定共同事業者名簿に登載された事項(第5条第1項第5号及び第6号に掲げるものを除く。)について変更があったとき、又は不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更をしたときは、30日間以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を主務大臣に届け出なければならない。
《改正》平9法038
《改正》平13法117
《改正》平25法056
 第2項の規定により不動産特定共同事業者とみなされた特定信託会社が、第35条第1項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同項若しくは第2項の規定による業務の停止の命令に違反したときは、主務大臣は、当該特定信託会社に対し、5年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
《改正》平13法117
 信託業務を兼営する金融機関及び第1項の政令で定める信託会社に対するこの法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
《追加》平13法117
《改正》平16法154
(適用の除外)
第46条の2 第19条から第21条まで、第22条、第24条から第26条まで並びに第28条第2項及び第3項並びに準用金融商品取引法第40条の規定は、不動産特定共同事業者が、特例投資家を相手方又は事業参加者として不動産特定共同事業を行う場合については、適用しない。
《追加》平9法038
《改正》平17法087
《改正》平18法065
《改正》平25法056
第47条 第22条の規定は、宅地建物取引業法第2条第3号に掲げる宅地建物取引業者(次項において「宅地建物取引業者」という。)を相手方とする場合については、適用しない。
 第26条の規定は、事業参加者が宅地建物取引業者である場合については、適用しない。
 この法律の規定は、国及び地方公共団体については、適用しない。
(宅地建物取引業法の規定の不適用)
第48条 宅地建物取引業法の規定は、第2条第3項第1号に掲げる契約に基づき不動産取引を行う事業参加者その他政令で定める事業参加者については、適用しない。
(申請書等の経由)
第48条の2 第5条第1項、第8条第1項、第9条第1項及び第2項、第10条、第11条第1項並びに第40条の2第2項、第4項及び第7項の規定により主務大臣に提出すべき申請書その他の書類は、その主たる事務所(第11条第1項の規定の場合にあっては、同項各号のいずれかに該当することとなった者の主たる事務所)の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。
《追加》平11法087
《改正》平25法056
(事務の区分)
第48条の3 第12条及び第13条(これらの規定を第40条の2第5項の規定により読み替えて適用する場合を含む。)並びに前条の規定により都道府県が処理することとされている事務(第12条及び第13条の規定により処理することとされているものについては、主務大臣の許可を受けた不動産特定共同事業者に係る不動産特定共同事業者名簿の備付け、登載及び閲覧に関するものに限る。)は、地方自治法(昭和22年法律第67号)第2条第9項第1号に規定する第1号法定受託事務とする。
《追加》平11法087
《改正》平25法056
(主務大臣等)
第49条 この法律における主務大臣は、次のとおりとする。
一 第2条第3項第1号若しくは第2号に掲げる不動産特定共同事業契約若しくは同項第4号に掲げる不動産特定共同事業契約のうち同項第1号若しくは第2号に掲げる不動産特定共同事業契約に相当するもの又はこれらに類する不動産特定共同事業契約として政令で定めるものであって、金銭をもって出資の目的とし、かつ、契約の終了の場合における残余財産の分割若しくは出資の返還が金銭により行われることを内容とするもの又はこれらに類する事項として政令で定めるものを内容とするものに係る不動産特定共同事業に関する事項については、内閣総理大臣及び国土交通大臣
二 前号に規定する不動産特定共同事業以外の不動産特定共同事業に関する事項については、国土交通大臣
《改正》平9法102
《改正》平10法131
《改正》平11法160
 この法律における主務省令は、内閣府令・国土交通省令とする。
《改正》平9法102
《改正》平11法160
《改正》平11法160
 内閣総理大臣は、この法律による権限(政令で定めるものを除く。)を金融庁長官に委任する。
《追加》平9法102
《改正》平10法131
《改正》平11法160
《改正》平11法160
《1項削除》平11法160
 前項の規定により金融庁長官に委任された権限及びこの法律による国土交通省の権限については、政令で定めるところにより、その一部を地方支分部局の長(当該金融庁長官に委任された権限にあっては、財務局長又は財務支局長)に委任することができる。
《改正》平9法102
《改正》平10法131
《改正》平11法160
《改正》平11法160
《1項削除》平11法160
(財務大臣への資料提出等)
第49条の2 財務大臣は、その所掌に係る金融破綻処理制度及び金融危機管理に関し、不動産特定共同事業に係る制度の企画又は立案をするため必要があると認めるときは、内閣総理大臣に対し、必要な資料の提出及び説明を求めることができる。
《追加》平9法102
《改正》平10法131
《改正》平11法160
《改正》平11法160
(主務省令への委任)
第50条 この法律に定めるもののほか、この法律を実施するため必要な事項は、主務省令で定める。
(経過措置)
第51条 この法律の規定に基づき命令を制定し、又は改廃する場合においては、その命令で、その制定又は改廃に伴い合理的に必要とされる範囲内において、所要の経過措置(罰則に関する経過措置を含む。)を定めることができる。

第7章 罰 則

第52条 次の各号のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第3条第1項の規定に違反して同項の許可を受けないで不動産特定共同事業を営んだ者
二 不正の手段により第3条第1項の許可を受けた者
三 第15条の規定に違反して、他人に不動産特定共同事業を営ませた者
四 第35条第1項若しくは第2項又は第46条第5項の規定による業務の停止の命令に違反した者
《改正》平25法056
第52条の2 第26条の2(第1号に係る部分に限る。)又は準用金融商品取引法第39条第1項の規定に違反した場合においては、その行為をした不動産特定共同事業者の代表者、代理人、使用人その他の従業者は、3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
《追加》平18法065
《改正》平25法056
第52条の3 次の各号のいずれかに該当する者は、1年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第20条第1項の規定に違反して、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げた者
二 第20条第2項の規定に違反して、不実のことを告げた者
三 第40条の2第2項の規定に違反して、届出をしないで特例事業を営んだ者
四 第40条の2第6項の規定による命令に違反した者
五 第40条の2第7項の規定に違反して、届出をせず、又は虚偽の届出をした者
《追加》平25法056
第53条 次の各号のいずれかに該当する者は、1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第4条第1項の規定により付された条件に違反した者
二 第9条第1項の規定に違反して、業務の種別の変更をし、又は第9条第2項第4号に掲げる不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更をした者
三 準用金融商品取引法第39条第2項の規定に違反した者
四 第22条の規定に違反して、相手方に対し金銭若しくは有価証券を貸し付け、又は相手方への第三者による金銭若しくは有価証券の貸付けにつき媒介、取次ぎ若しくは代理をした者
《改正》平18法065
《改正》平25法056
第53条の2 前条第3号の場合において、犯人又は情を知った第三者が受けた財産上の利益は、没収する。その全部又は一部を没収することができないときは、その価額を追徴する。
《追加》平18法065
《改正》平25法056
 金融商品取引法第209条の2及び第209条の3第2項の規定は、前項の規定による没収について準用する。この場合において、同法第209条の2第1項中「第198条の2第1項又は第200条の2」とあるのは「不動産特定共同事業法第53条の2第1項」と、「この条、次条第1項及び第209条の4第1項」とあるのは「この項」と、「次項及び次条第1項」とあるのは「次項」と、同条第2項中「混和財産(第200条の2の規定に係る不法財産が混和したものに限る。)」とあるのは「混和財産」と、同法第209条の3第2項中「第198条の2第1項又は第200条の2」とあるのは「不動産特定共同事業法第53条の2第1項」と読み替えるものとする。
《追加》平26法044
第54条 次の各号のいずれかに該当する者は、6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第5条第1項の許可申請書又は同条第2項各号に掲げる書類に虚偽の記載をして提出した者
二 第18条第3項の規定に違反して、著しく事実に相違する表示をし、又は著しく人を誤認させるような表示をした者
三 第24条第1項、第25条第1項又は第28条第2項の規定に違反して、書面若しくは報告書を交付せず、又はこれらの規定に規定する事項を記載しない書面若しくは報告書若しくは虚偽の記載のある書面若しくは報告書を交付した者
《全改》平25法056
第55条 次の各号のいずれかに該当する者は、50万円以下の罰金に処する。
一 第8条第1項の許可申請書に虚偽の記載をして提出した者
二 第17条第3項の規定に違反して、事務所を開設し、又は必要な措置を執らなかった者
三 第24条第2項の規定による記名押印のない書面を不動産特定共同事業契約の申込者に対し交付した者
四 第25条第2項の規定による記名押印のない書面を不動産特定共同事業契約の当事者に対し交付した者
五 第28条第3項の規定による記名押印のない書面を事業参加者に対し交付した者
六 第29条の規定に違反して、書類を備え置かず、若しくは事業参加者の求めに応じて閲覧させず、又は虚偽の記載のある書類を備え置き、若しくは事業参加者に閲覧させた者
七 第32条の規定に違反して、帳簿書類を作成せず、若しくは保存せず、又は虚偽の帳簿書類を作成し、若しくは保存した者
八 第33条の規定に違反して、事業報告書を作成せず、若しくは提出せず、又は虚偽の事業報告書を作成し、若しくは提出した者
九 第37条第1項前段若しくは第2項の規定による命令に違反して業務管理者を解任せず、又は同条第1項後段(同条第3項において準用する場合を含む。)の規定に違反して業務管理者を選任した者
十 第40条第1項若しくは第40条の2第8項の規定による命令に違反して、報告をせず、若しくは資料の提出をせず、若しくは虚偽の報告をし、若しくは虚偽の記載のある資料の提出をし、又はこれらの規定による立入検査を拒み、妨げ、若しくは忌避した者
十一 第40条の2第2項の規定による届出に関し虚偽の届出をした者
十二 第40条の2第3項各号に掲げる書類に虚偽の記載をして提出した者
《改正》平25法056
第56条 次の各号のいずれかに該当する者は、30万円以下の罰金に処する。
一 第10条又は第40条の2第4項の規定に違反して、届出をせず、又は虚偽の届出をした者
二 第16条第1項の規定に違反した者
三 第16条第2項の規定に違反して、同条第1項の標識又はこれに類似する標識を掲示した者
四 第17条第2項の規定に違反して、業務管理者名簿を備え置かず、又はこれに同項に規定する事項を記載せず、若しくは虚偽の記載をした者
五 第23条第1項(第40条の2第5項及び第46条第2項の規定により読み替えて適用する場合を含む。)又は第2項の規定に違反して、不動産特定共同事業契約約款に基づかないで不動産特定共同事業契約の締結又はその締結の代理をした者
六 第30条の規定に違反して、事業参加者名簿を作成せず、若しくは保存せず、若しくはこれを事業参加者の求めに応じて閲覧させず、又は虚偽の事業参加者名簿を作成し、若しくは保存し、若しくはこれを事業参加者に閲覧させた者
七 第42条第2項の規定に違反して、その名称中に不動産特定共同事業協会会員という文字を用いた者
八 第46条第3項の規定に違反して、届出をしないで又は虚偽の届出をして不動産特定共同事業を営んだ者
九 第46条第4項の規定に違反して、届出をせず、又は虚偽の届出をした者
《改正》平25法056
第57条 法人(法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めのあるものを含む。以下この項において同じ。)の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務又は財産に関し、次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に対して各本条の罰金刑を科する。
一 第52条の2 3億円以下の罰金刑
二 第52条、第52条の3第1号若しくは第2号又は第53条第3号 1億円以下の罰金刑
三 第52条の3第3号から第5号まで、第53条第1号、第2号若しくは第4号又は前3条 各本条の罰金刑
《改正》平18法065
《改正》平25法056
 法人でない社団又は財団について前項の規定の適用がある場合には、その代表者又は管理人がその訴訟行為につきその法人でない社団又は財団を代表するほか、法人を被告人又は被疑者とする場合の刑事訴訟に関する法律の規定を準用する。
《追加》平18法065
第58条 第11条第1項の規定に違反して、届出をせず、又は虚偽の届出をした者は、100万円以下の過料に処する。
第59条 第42条第1項の規定に違反して、その名称中に不動産特定共同事業協会という文字を用いた者は、10万円以下の過料に処する。

第8章 没収に関する手続等の特例

《1章追加》平26法044
(第三者の財産の没収手続等)
第60条 第53条の2第1項の規定により没収すべき財産である債権等(不動産及び動産以外の財産をいう。次条及び第62条において同じ。)が被告人以外の者(以下この条において「第三者」という。)に帰属する場合において、当該第三者が被告事件の手続への参加を許されていないときは、没収の裁判をすることができない。
《追加》平26法044
 第53条の2第1項の規定により、地上権、抵当権その他の第三者の権利がその上に存在する財産を没収しようとする場合において、当該第三者が被告事件の手続への参加を許されていないときも、前項と同様とする。
《追加》平26法044
 金融商品取引法第209条の4第3項から第5項までの規定は、地上権、抵当権その他の第三者の権利がその上に存在する財産を没収する場合において、第53条の2第2項において準用する同法第209条の3第2項の規定により当該権利を存続させるべきときについて準用する。この場合において、同法第209条の4第3項及び第4項中「前条第2項」とあるのは、「不動産特定共同事業法第53条の2第2項において準用する前条第2項」と読み替えるものとする。
《追加》平26法044
 第1項及び第2項に規定する財産の没収に関する手続については、この法律に特別の定めがあるもののほか、刑事事件における第三者所有物の没収手続に関する応急措置法(昭和38年法律第138号)の規定を準用する。
《追加》平26法044
(没収された債権等の処分等)
第61条 金融商品取引法第209条の5第1項の規定は第53条第3号の罪に関し没収された債権等について、同法第209条の5第2項の規定は同号の罪に関し没収すべき債権の没収の裁判が確定したときについて、同法第209条の6の規定は権利の移転について登記又は登録を要する財産を同号の罪に関し没収する裁判に基づき権利の移転の登記又は登録を関係機関に嘱託する場合について、それぞれ準用する。
《追加》平26法044
(刑事補償の特例)
第62条 第53条第3号の罪に関し没収すべき債権等の没収の執行に対する刑事補償法(昭和25年法律第1号)による補償の内容については、同法第4条第6項の規定を準用する。
《追加》平26法044

附 則

(施行期日)
第1条 この法律は、公布の日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。
平成7年4月1日(平6政412)
(経過措置)
第2条 この法律の施行の際現に不動産特定共同事業を営んでいる者は、この法律の施行の日から6月間(当該期間内に第6条若しくは第7条の規定に基づく不許可の処分があったとき、又は次項の規定により読み替えて適用される第36条の規定により不動産特定共同事業の廃止を命ぜられたときは、当該処分のあった日又は当該廃止を命ぜられた日までの間)に限り、第3条の規定にかかわらず、引き続き不動産特定共同事業を営むことができる。その者がその期間内に第5条の規定による許可の申請をした場合において、その期間を経過したときは、その申請について許可又は不許可の処分があるまでの間も、同様とする。
 前項の規定により引き続き不動産特定共同事業を営むことができる場合においては、その者を、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置して営んでいる場合にあっては主務大臣の第3条第1項の許可を受けた不動産特定共同事業者と、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置して営んでいる場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の同項の許可を受けた不動産特定共同事業者と、これらの事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者を第17条第1項の規定により置かれる業務管理者とみなして、第8条第3項、第11条、第14条、第17条から第22条まで、第24条から第35条まで、第36条(第2号から第4号までを除く。)、第37条、第39条、第40条及び第44条の規定(これらの規定に係る罰則を含む。)を適用する。この場合において、第11条第1項第1号中「合併により」とあるのは「死亡し、又は合併により」と、「消滅した法人」とあるのは「相続人又は消滅した法人」と、同項第4号中「不動産特定共同事業者であった」とあるのは「不動産特定共同事業者であった個人又は不動産特定共同事業者であった」と、第17条第3項中「既存の事務所が同項の規定に抵触するに至ったときは」とあるのは「この法律の施行の際附則第2条第2項の規定により業務管理者とみなされる者がいないときはこの法律の施行の日から、既存の事務所が第1項の規定に抵触するに至ったときはその日から」と、第36条中「同項の許可を取り消す」とあるのは「不動産特定共同事業の廃止を命ずる」と、同条第1号中「第6条第2号、第3号」とあるのは「第6条第3号」と、第44条中「とき、又は第36条の規定により同項の許可が取り消されたときは」とあるのは「ときは」と、第52条第1号中「第3条第1項の許可を受けないで」とあるのは「附則第2条第2項の規定により読み替えて適用される第36条の規定による不動産特定共同事業の廃止の命令に違反して」とする。
 前項の規定により読み替えて適用される第36条の規定により不動産特定共同事業の廃止が命ぜられた場合における第6条第6号ホの規定の適用については、当該廃止の命令を第3条第1項の許可の取消しの処分と、当該廃止を命ぜられた日を同項の許可の取消しの日とみなす。
 第2項の規定にかかわらず、第25条第26条及び第28条の規定は、この法律の施行前に締結された不動産特定共同事業契約については、適用しない。
 第2項の規定により不動産特定共同事業者とみなされる者は、主務省令で定めるところにより、この法律の施行の日から起算して2週間以内に、第5条第1項各号に掲げる事項(その者が個人である場合にあっては、同項第1号に掲げる事項に代えて、氏名及び住所。)を記載した一書面に同条第2項各号(第3号及び第4号を除く。)に掲げる書類その他主務省令で定める書類を添付して、第3条第1項の許可を受けたものとみなされる主務大臣又は都道府県知事に提出しなければならない。
 第2項の規定により不動産特定共同事業者とみなされる者は、前項の規定により提出した書面(添付された書類を含む。)に記載された事項(第5条第1項第5号に掲げる事項を除く。)に変更があった場合には、主務省令で定めるところにより、変更があった日から起算して2週間以内に、その旨を第3条第1項の許可を受けたものとみなされる主務大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
 前項の規定による届出は、第5条第1項第3号に規定する事務所の所在地の変更があった場合において第8条第1項各号のいずれかに該当するときは、前項の規定にかかわらず、同項に規定する期間内に、第2項の規定により現に第3条第1項の許可を受けたものとみなされる主務大臣又は都道府県知事を経由して、新たに同項の許可を受けたものとみなされる主務大臣又は都道府県知事にしなければならない。
 第5項の規定に違反して書面若しくは添付書類を提出せず、若しくは書面若しくは添付書類に虚偽の記載をして提出し、又は前2項の規定に違反して届出をせず、若しくは虚偽の届出をした者は、30万円以下の罰金に処する。
 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し前項の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人又は人に対しても同項の刑を科する。
10 第2項の規定により不動産特定共同事業者とみなされる者は、第1項の規定により不動産特定共同事業を営むことができる期間内に締結した不動産特定共同事業契約に基づく業務については、その期間経過後においても、第3条第1項の許可を受けないで結了することができるものとし、当該業務を結了する目的の範囲内においては、その者を引き続き不動産特定共同事業者とみなす。
(検討)
第3条 政府は、この法律の施行後10年以内に、この法律の実施状況、社会経済情勢の推移等を勘案し、事業参加者の利益の保護及び不動産特定共同事業の健全な発達の観点からこの法律に規定する不動産特定共同事業に係る制度等について総合的に検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。
(日本勤労者住宅協会法の一部改正)
第4条 日本勤労者住宅協会法(昭和41年法律第133号)の一部を次のように改正する。
第40条の見出し中
「宅地建物取引業法」を「宅地建物取引業法等」に改め、
同条中
「(昭和27年法律第176号)」の下に「及び不動産特定共同事業法(平成6年法律第77号)」を加える。
(登録免許税法の一部改正)
第5条 登録免許税法の一部を次のように改正する。
別表第1第45号の次に次のように加える。
45の2.不動産特定共同事業の許可
不動産特定共同事業法(平成6年法律第77号)第3条第1項(不動産特定共同事業の許可)の主務大臣がする不動産特定共同事業の許可許可件数1件につき15万円
(大蔵省設置法の一部改正)
第6条 大蔵省設置法(昭和24年法律第144号)の一部を次のように改正する。
第4条第97号の11の次に次の1号を加える。
九十七の十二 不動産特定共同事業(不動産特定共同事業法(平成6年法律第77号)に規定する不動産特定共同事業をいう。次条第35号の9において同じ。)を営む者の許可及び監督に関すること。

第5条第35号の8の次に次の1号を加える。
三十五の九 不動産特定共同事業を営む者を許可し、これを監督すること。
(建設省設置法の一部改正)
第7条 建設省設置法(昭和23年法律第113号)の一部を次のように改正する。
第3条第41号の次に次の1号を加える。
四十一の二 不動産特定共同事業者の監督その他不動産特定共同事業法(平成6年法律第77号)の施行に関する事務を管理すること。